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Verträge, Gesetze und Versicherungen

Bei jedem Bauprojekt gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser, aber am besten sind gute Absicherungen. Dazu zählen eine wasserdichte Finanzierung und gute Projektplanung via Pflichtenheft ebenso wie das Informieren übers Baurecht, der Abschluss von Versicherungen und dass schriftliche Festhalten von Verträgen, Zahlungsplänen und anderen Absprachen.

Typische Konfliktsituationen

Um Ihnen die Notwendigkeit der Dokumentation und der richtigen Aufgabenverteilung als Vorbeugung gegen Konflikte aufzuzeigen, hier einige Fälle aus der Baupraxis:

Fall 1: Rechenfehler in der Offerte

Einem Unternehmer unterlief ein Rechenfehler bei einer Arbeitsleistungsberechnung. Er erhielt den Auftrag aufgrund des zu tief berechneten Preises, stellte aber nach Ausführung Rechnung mit dem berichtigten Preis. Ein Rechtsstreit entstand. Das Gericht entschied: Aufrechnung von rund der Hälfte der falsch berechneten Summe bis auf die Höhe des Angebotes des nächsten Anbieters, welcher den Auftrag nicht erhielt.

Feststellung: Sowohl der Architekt als auch der Bauherr hatten den relativ massiven Berechnungsfehler nicht festgestellt. Es entstanden nicht nur die vom Gericht zugebilligten Mehrkosten. Dazu kamen noch die Anwalts- und Gerichtskosten.
Ursache: Ungenügende Angebotsanalyse durch Architekt und Bauherr.
Lehre: Klarstellen, wer für die Angebotsanalyse verantwortlich ist.

Fall 2: Verletzung der Bauvorschriften

Unerlaubt wurden Dachfenster eingebaut. Diese mussten auf Weisung der Gerichte wieder beseitigt werden. Der Ortsschutz wurde höher eingestuft als das Bedürfnis nach mehr Licht und Luft.
Feststellung: Ein solcher Verstoss gegen die Bauvorschriften darf nicht vorkommen. Auch das Eingehen eines Risikos («Die merken das ohnehin nicht») lohnt sich im allgemeinen nicht. Beträchtliche Mehrkosten durch Ein- und Wiederausbau der Dachfenster plus grosse Anwalts- und Gerichtskosten über alle Instanzen bis zu einer «Staatsrechtlichen Beschwerde».
Ursache: vermutlich Fehleinschätzung eines «Risikos» durch Architekt und Bauherr.
Lehre: Das Einhalten der Bestimmungen der Baubewilligung ist zwingend.

Fall 3: Zu hoch gebaut: Einzugsverbot

In einer Gemeinde verweigert der Gemeinderat den Bezug einer Wohnüberbauung. Die Häuser wurden um über 30 cm höher gebaut als bewilligt.
Feststellung: Die Käufer können evtl. nicht einziehen. Sie sind die Hauptleidtragenden. Der Gemeinderat verlangt eine Tiefersetzung der Häuser.
Ursache: Nichteinhalten der Bestimmungen der Baubewilligung durch die zuständigen Baufachleute.
Lehre: Auch Baufachleute können gravierende Baufehler machen. Kontrolle durch den Bauherrn oder Käufer ist unumgänglich.

Fall 4: Kostenüberschreitung

Ein Architekt hatte einen Kostenvoranschlag erstellt. In der Folge wurde dieser massiv überschritten. Der Bauherr realisierte dies erst zu spät. Er musste sich den «subjektiven Nutzen am durch den Architekten aufgedrängten objektiven Mehrwert als gewonnenen Vorteil» anrechnen lassen, eine Summe, die zusammen mit den Anwalts- und Gerichtskosten sein Budget massiv überstieg.
Feststellung: Die Überschreitung von Kostenvoranschlägen kann auch den Bauherrn treffen, wenn er sich nicht eine geeignete Baukostenkontrolle zulegt und diese laufend mit dem Architekten abstimmt.
Ursache: Unklare Bezeichnung des KVA als «approximativ» und mangelhafte Kommunikation zwischen Architekt und Bauherr.
Lehre: Ein Bauherr muss die Baukostenentwicklung laufend überwachen und auf unmissverständlichen Formulierungen in Schriftstücken (KVA) beharren.

Fall 5: Farbe passt nicht in die Landschaft

Ein Bauherr wählte für sein Haus eine Farbe, welche offensichtlich weder zu den dort vorherrschenden Farbtönen noch zur Bausubstanz passte. Er wurde gerichtlich gezwungen, das Haus noch einmal neu mit einer andern Farbe zu streichen.
Feststellung: In der Baubewilligung war er zu einer «ortsüblichen Farbgebung» verpflichtet worden. Neben den Anwalts- und Gerichtskosten musste er die Kosten für das Umstreichen bezahlen.
Ursache: Unpräzise Baubewilligung. In einem solchen Falle hätte der Bauherr eine Präzisierung bezüglich des Farbtones verlangen müssen.
Lehre: Baubewilligungen dürfen nicht nach «Ermessen» ausgelegt werden. Im Zweifelsfall schriftliche Präzisierung verlangen.

Diese Aufzählung von Rechtskonflikten könnte beliebig weitergeführt werden. Bauprozesse gehören zu den kostspieligsten; denn vielfach geht es um grosse Summen und komplexe wirtschaftliche, rechtliche und technische Zusammenhänge. Diese wiederum erfordern häufig Expertisen, Gegenexpertisen und Oberexpertisen.

Merke: Konfliktprophylaxe im Bau ist mit Hilfe einer straffen Organisation und richtigen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortung, zusammen mit einer angemessenen Information und Kommunikation, mit geringem Mehraufwand möglich.

Stand vom

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