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Projektorganisation mit Architekt

Über die anfallenden Aufgaben wurde bereits im Artikel Bauablauf einiges geschrieben. Ihren Planer/Architekt/Architekturbüro haben Sie in dieser Phase Ihres Bauvorhabens vermutlich bereits ausgewählt. Jetzt geht es darum, mit ihm zusammen das weitere Vorgehen zu besprechen. Die zukünftige, auf das Bauvorhaben ausgerichtete Organisationsform beziehungsweise die Projektorganisation  legt man am besten zusammen mit dem Architekten (oder Berater) fest. Je nachdem ergeben sich anschliessend mehr oder weniger Teiltätigkeiten für den Bauherren und seine Vertragspartner.

Bauvorbereitung

Die Bedeutung der Bauvorbereitung wird selbst von Fachleuten oft unterschätzt. Als Bauherr müssen Sie darauf bestehen, dass diese mit der nötigen Sorgfalt erfolgt. Es gibt für Sie und den Planer/Architekten vieles zu tun: Das durch Sie erstellte Pflichtenheft dient als Grundlage für sämtliche Baupartner. Die dort enthaltenen Kriterien müssen Eingang in alle Verträge finden. Die Aufgabenteilung zwischen Planer/Architekt und Bauherr ist besonders wichtig und sollte dokumentiert werden.

Legen Sie fest, wer die folgenden Aufgaben übernimmt:

  • Termin- und Ablaufplan für die Angebots-, Vertragsverhandlungs-, Evaluations- und Ausführungsphase bis Bauende.
  • Festlegen der Baupartner (Fachspezialisten, Unternehmer, Handwerker, Hersteller und Lieferanten), welche zur Offertstellung eingeladen werden.
  • Devisversand und -kontrolle entsprechend den ausgewählten Ausschreibungsteilnehmern.
  • Angebotsvergleich inklusive -kontrolle der eingegangenen Offerten von Anbietern.
  • Besprechung der Resultate des Offertvergleichs und Verhandlungen mit den Anbietern.
  • Selektion der Baupartner für die Ausführung der offerierten Arbeiten und Bonitätsprüfung.
  • Schlussverhandlungen mit den Auftragnehmern und Auftragsvergabe mit Protokollierung.
  • Planer- und Werkverträge erstellen aufgrund der Besprechungen und Verhandlungen gemäss Protokoll. Es empfiehlt sich, die SIA-Vertragsformulare zu verwenden (Architektenleistungen Nr. 1002, Bauingenieurleistungen Nr. 1003, Geologen Nr. 1003/G, Fachingenieure Nr. 1008 etc. sowie den Werkvertrag zwischen Bauherr und Unternehmer Nr. 1023)
  • Baustellenangaben mit den entsprechenden Informationen in Baubüro anschlagen und an die Baupartner abgeben.
  • Liste der erteilten Aufträge. Diese kann gleichzeitig auch der Vollständigkeitskontrolle dienen.
  • Prüfen aller Unterlagen auf Richtigkeit und Vollständigkeit (rechnerisch, juristisch, fachtechnisch, quantitativ, qualitativ und terminlich etc.).

Halten Sie fest, welche Punkte durch Sie und welche durch Ihren Architekten erledigt werden.

Bauausführung

Wenn die Bauvorbereitung erfolgt ist, beginnen die eigentlichen Bauarbeiten. Während der Ausführungsphase sollten Sie, wenn Sie nicht bautechnisch ausgebildet sind und mit dem Architekten nichts anderes vereinbart haben, folgendes beachten: Ihr Architekt ist der Fachmann für die bautechnische Ausführung des Objektes nach den «Regeln der Baukunde». Sie haben im Architektenvertrag und evtl. Pflichtenheft vereinbart, welche Aufgaben und vor allem welche Verantwortung er zu übernehmen hat. In der Ausführungsphase übernimmt der Architekt normalerweise:

  • Die Baustelleninstallation in Zusammenarbeit mit den übrigen Vertragspartnern (Geologe, Bauingenieur u.a. Fachspezialisten, Unternehmer und Handwerker).
  • Die Abgabe der Leitungspläne sämtlicher Werke und Versorgungsbetriebe (Gas-, Wasserleitungen, Elektro-, Telefon- und Fernsehkabel etc.) an die Baubeteiligten zur Schadenverhütung.
  • Die Bereitstellung der Planunterlagen und Baubeschriebe (Detailpläne) und zwar so rechtzeitig, dass keine durch das Fehlen derselben verursachten Verzögerungen entstehen.
  • Die Koordination der zahlreichen Einzeltätigkeiten sämtlicher Vertragspartner gemäss Baubeschrieb sowie dem gemeinsam erstellten Terminplan.
  • Die Anordnung, Kontrolle und Überwachung der Vermessungs-, Installations-, Rohbau-, Innenausbau-, Haustechnik- und Umgebungsarbeiten in Bezug auf Einhaltung der:
        • Baubewilligung mit den darin enthaltenen Bestimmungen und Auflagen
        • Gesetze, Bauvorschriften, Empfehlungen staatlicher Stellen und Fachverbände
        • SIA-Normen und SUVA-Richtlinien
        • Vertragsbedingungen und Termine
        • Mengen und Qualitäten gemäss Baubeschrieb, Plänen und Skizzen
        • Planmasse gem. Ausführungsplänen
        • Baukosten und Preise
        • Abrechnungs- und Zahlungstermine

                => Diese Kontrollen sollten im Architektenvertrag definiert sein!

  • Die Information seines Bauherrn über den Stand der Arbeiten, bevorstehende Entscheidungen wie Evaluationen, Zusatzaufträge, Regiearbeiten etc. und ausserordentliche Vorkommnisse (Unfälle, Schadenfälle etc.) gehört zu den elementaren Pflichten des Architekten. Im Vertrag sollte festgelegt sein, in welcher Form die Information erfolgt:
        • Regelmässige Bausitzungen/Besprechungen mit Protokoll (wöchentlich oder nach Bedarf)
        • Aktennotizen mit Bestätigung (spätestens im nächsten Sitzungsprotokoll)
        • Gemeinsame Besichtigungen der Baustelle
        • Orientierungskopien (gegenseitig) der Korrespondenz, Fakturen und Rapporte
        • Eingeschriebene Briefe in dringenden, rechtsrelevanten Fällen.
  • Terminbeanstandungen und Mängelrügen in Absprache mit dem Bauherrn.
  • Abrechnung und Zahlungsvorbereitung innerhalb der in den Verträgen vorgegebenen Fristen:
        • Akkord- und Regieabrechnungen prüfen
        • Zahlungsaufträge erstellen
        • Schlussabrechnungen prüfen
        • Garantiescheine einfordern
        • Gesamtbauabrechnung für Bauherrn
  • Bauabnahme und -übergabe mit sämtlichen Bewilligungen, Unterlagen, Plänen, Betriebsanleitungen, Kaminfegerkontrollheft, Tankkontrolle etc.

Selbstverständlich sind auch andere Aufgabenteilungen möglich. Nahtstellen sollten flexibel, im Interesse des Ganzen, gehandhabt werden.

Tipp: Als Bauherr sollte man sich nie in den Bauablauf einmischen, indem man direkte Anweisungen an die ausführenden Baupartner erteilen. Wenn etwas nicht vertragsgemäss abläuft, sollten Sie dies in erster Linie mit Ihrem Architekten besprechen.

Stand vom

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