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Bauorganisation

Für die Realisierung Ihres Bauvorhabens benötigen Sie eine Projektorganisation. Diese richtet sich einerseits nach der Grösse und dem Umfang desselben und andererseits aber auch nach den Baupartnern, welche Sie beiziehen.

Projektorganisation mit Architekt

Bei dieser Organisationsform ist der Bauherr gleichzeitig gesamtverantwortlicher Projektleiter. Er erteilt den Auftrag für die Planung, bautechnische Kontrolle, Koordination und Administration an einen Architekten. Als Rechtsgrundlage dient dabei der Architektenvertrag (z. B. Form. 1002 mit der «Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten» LHO 102 des SIA).

Diese Variante der Projektorganisation erfordert vom Bauherrn eine intensive, vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Architekten und seinen Mitarbeitern. Es sind dabei zahlreiche gemeinsame Selektionen, respektive Evaluationen durchzuführen. Oft sind auch wichtige Entscheidungen unter Zeitdruck zu treffen. Die Risiken von Fehlentscheidungen, Unterlassungen und Verstössen gegen gesetzliche Vorschriften etc. liegen überall dort, wo er sich nicht vertraglich abgesichert hat, beim Bauherrn. Der Architekt ist in diesem Falle als Treuhänder des Bauherrn zu betrachten. Aufgaben, Kompetenzen, Verantwortung und Vertretungsbefugnis mit Unterschriftenregelung sind schriftlich und klar festzuhalten.

Projektorganisation mit Architekt und Berater

Wenn ein Bauherr die vielen zeitraubenden und anspruchsvollen Aufgaben mit den entsprechenden Kontrollen nicht allein erfüllen kann oder will, empfiehlt sich der Einsatz eines Beraters. Der Beratungsvertrag kann in Anlehnung an den Architektenvertrag (siehe dort) erstellt werden. Darin ist festzuhalten, welche Aufgaben mit welchen Kompetenzen, Verantwortungen und zu welchem Honorar er zu übernehmen hat (Stellvertretung des Bauherrn oder reine Beratungsfunktion als «Stabsstelle»?).

Projektorganisation mit Totalunternehmer

Die Projektorganisationsform mit einem Totalunternehmer (TU) scheint den Bauherrn auf den ersten Blick am meisten zu entlasten. Erhält er doch ein, vom TU geplantes und schlüsselfertig erstelltes Bauobjekt, zu einem vertraglich vereinbarten Termin und Preis. Damit dies funktioniert, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Davon ausgehend, dass die Wünsche des Bauherrn vollumfänglich Eingang in

die Planung des TU gefunden haben und auch auf Vollständigkeit kontrolliert worden sind, geht es in der Ausführungsphase insbesondere darum, zu prüfen, ob die Ausmasse, Mengen, Qualitäten, Termine und Leistungen mit dem TU-Vertrag übereinstimmen.

Projektorganisation mit Generalunternehmer

Eine weitere Entlastungsmöglichkeit für Bauherr und Architekt besteht darin, eine Projektorganisation mit einem Generalunternehmer (GU) vorzusehen. Diese hat den Vorteil, dass für die Bauausführung nur mit einer einzigen Firma, dem Generalunternehmer, verhandelt und abgerechnet werden muss. Wie beim TU, soll aber laufend kontrolliert werden, ob die vorgegebenen Vertragskriterien vollumfänglich eingehalten werden.

Für TU- und GU-Aufträge ist u.a. wichtig: Als Vertragsgrundlage für TU- und GU-Aufträge sollten die Musterverträge des SIA oder des VSGU mit den erforderlichen individuellen Ergänzungen verwendet werden.

Das Risiko von Bauhandwerkerpfandrechten (bei Zahlungsverzug durch den TU oder GU) muss durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen, respektive Garantien ausgeschaltet werden. Die Kontrolle, ob die Normen, Qualitäten, Mengen, Masse, Leistungen, Termine etc. den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen, sollte durch einen Baufachmann laufend erfolgen.

Organisationsgrundsätze

Die gewählte Projektorganisationsform wird das Mass Ihrer zukünftigen persönlichen Belastung als Bauherr im Zusammenhang mit Ihrem Bauvorhaben bestimmen. Als verantwortlicher Gesamtprojektleiter kommen Sie nicht darum herum, elementare Regeln für Ihren Bauablauf vorzugeben.

Jede Organisation setzt voraus, dass die Grundsätze einer geordneten Kooperation und Delegation, im vorliegenden Fall eines Auftragsoder Werkvertragsverhältnisses, einzuhalten sind.

Wenn diese nicht vertraglich geregelt sind und eingehalten werden, können Konfliktsituationen entstehen. Bauen kostet Geld! Jeder Planer, Architekt, Unternehmer, Dienstleister und Handwerker versucht nach dem wirtschaftlichen Prinzip seine vertragliche Leistung mit dem geringsten Aufwand an Löhnen, Material, Maschinen etc. zu erbringen. Der Bauherr seinerseits kann durch eine einwandfreie Organisation die Baukosten zu seinen Gunsten beeinflussen. Dies setzt jedoch voraus, dass er sich – ohne in den handwerklichen Arbeitsprozess einzugreifen – an der Projektorganisation beteiligt und seine Bauherrenpflichten darin erfüllt.

Zwei wichtige Regeln:

1. Die Übereinstimmung von Aufgabe, Kompetenz und Verantwortung ist die Voraussetzung für einen geordneten Bauablauf.

2. Die Sicherstellung einer angemessenen Kontrolle und Kommunikation trägt dazu bei, Differenzen, Pannen und Schadenfälle zu vermeiden.

Stand vom

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