Ermittlung von Einkommens- und Vermögenswerten
«Was kann ich mir leisten?» – Jeder künftige Hausbesitzer muss sich zuallererst diese Frage stellen. Die Antwort findet er, indem er seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse aufschlüsselt und eine gründliche Vermögens- und Budgetanalyse macht. Auf dieser Grundlage kann er dann sein Budget planen und ermitteln, wie viel er maximal in sein Traumhaus investieren kann.
Der erste Schritt der Analyse ist noch einfach: Der Wert von Sparguthaben, Termingeldern, Bausparverträgen, festverzinslichen Wertpapieren und sonstigem Eigenkapital (wie Schmuck, Goldmünzen und ähnliches) lässt sich relativ schnell ermitteln.
Schwieriger wird es bei Aktien, Fondsanteilen und Anleihen. Diese unterliegen Wertschwankungen. Auch Kapitalanlagen wie die zweite und dritte Säule sollten in die Vermögensanalyse mit aufgenommen werden, das heisst der Vorbezug von BVG-Altersleistungen (Pensionskasse), der Vorbezug der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) und der Vorbezug von Lebensversicherungen (Säule 3b)).
Welche der vorhandenen Vermögenswerte schliesslich für den Immobilienkauf verwendet werden, hängt vor allem davon ab, ob sie auf den Kaufzeitpunkt der Immobilie als Eigenmittel verfügbar sind oder nicht.
Ist der Kaufentscheid einmal gefallen, sollte man zudem die Werthaltigkeit der verschiedenen Vermögenswerte berücksichtigen. Es geht darum, unnötige Preisrisiken zu vermeiden – auch wenn dafür möglicherweise auf höhere Renditen verzichtet werden muss. Diesbezüglich gibt es zwischen den verschiedenen Anlagenklassen grosse Unterschiede (siehe Tabelle).
Welche Anlageklassen sind als Eigenmittel für den Immobilienkauf geeignet?
| Bezeichnung | Liquidierbarkeit (Verfügbarkeit) | Preisrisiken | Eignung als Eigenmittel |
| Sparprodukte bei Banken und Versicherungen | Rückzugsbestimmungen der Banken und Versicherungen sind zu berücksichtigen | Keine | Gut geeignet |
Vorsorgekonto 3a | Diese Gelder können ausschliesslich für den Kauf von Immobilien oder die Amortisation von Hypotheken verwendet werden; Rückzugsbedingungen der Banken und Versicherungen sind zu berücksichtigen | Keine bis mittlere Preisrisiken bei Anlage in Anlagefonds | Gut geeignet |
| Vorsorgekonto 3b | Gleich wie beim Vorsorgekonto 3a | Gleich wie beim Vorsorgekonto 3a | Gut geeignet |
| Wertschriften | |||
| Obligationen | Verkauf ist in der Regel sehr schnell möglich | Geringe Preisrisiken, sofern in qualitativ gute Schuldner investiert wird | Gut geeignet |
| Aktien | Verkauf ist in der Regel sehr schnell möglich | Mittlere bis hohe Preisrisiken, auch wenn in qualitativ gute Schuldner investiert wird | Mittelmässige geeignet |
| Strukturierte Produkte | In der Regel sind diese Papiere nicht gut verkäuflich, sondern weisen eine feste Laufzeit auf | In der Regel hohe Preisrisiken | Weniger gut geeignet |
| Anlagefonds | Verkauf ist in der Regel schnell möglich | Je nach Anlage geringe bis hohe Preisrisiken | Je nach Anlage |
| Lebensversicherungen | Lebensversicherungen werden in der Regel für mehrere Jahre abgeschlossen, so dass eine kurzfristige Auflösung nicht oder nur schwer möglich ist | Keine Preisrisiken, allenfalls fallen Kosten bei der Auflösung an | Nicht gut geeignet |
| Pensionskassengelder (2.Säule) | |||
| Verpfändung | Verpfändung kann kurzfristig errichtet werden; Limiten der Verpfändung müssen berücksichtigt werden | Keine | Mit Vorsicht einsetzbar |
| Bezug der Gelder | Gelder können kurzfristig bezogen werden; Limiten des Bezugs müssen berücksichtigt werden | Keine | Mit Vorsicht einsetzbar |
Quelle: CRB
Die Übersicht zeigt, dass die Unterschiede zwischen den Anlageklassen gross sind. Vorsicht ist insbesondere beim Einsatz von Pensionskassengeldern geboten. Werden diese für den Hauskauf oder -bau verwendet, beeinflusst dies die Einkommenssituation im Rentenalter. Es ist daher ratsam, für die Auswahl der Eigenmittel eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, bei der Verwendung der Pensionskassengelder sogar zwingend.
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