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Immobilien-Finanzierung

Amortisation: Das sollten Hauseigentümer wissen

Schulden auf Immobilien können sich lohnen – zumindest aus steuerlicher Sicht. Wie man bei der Amortisation der Hypothek Steuern spart, und in welchem Fall Schulden sich tatsächlich lohnen, erklärt Finanzexperte Stefan Heitmann in seinem Gastbeitrag.

Wenn es um Immobilien geht, müssen Schulden nicht zwangsläufig etwas Schlechtes sein. (Bild: Shutterstock)

Eine Hypothek zu amortisieren bedeutet, dass der Hypothekarbetrag dem Kreditgeber teilweise oder ganz zurückgezahlt wird. In der Schweiz besteht für Hypotheken mit einer Belehnung über 65 Prozent des Objektwerts eine Amortisationspflicht. Die Belehnung muss hierbei innerhalb von 15 Jahren oder aber bis zur Pensionierung auf 65 Prozent reduziert werden. Ob sich eine freiwillige Amortisation darüber hinaus lohnt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Amortisieren – ja oder nein?

Die einfache Faustregel lautet: Amortisieren Sie die Hypothek besser nicht über die geforderten 65 Prozent hinaus, wenn Sie mit einer alternativen Geldanlage einen Ertrag erwirtschaften können, der höher ist als Ihre Hypothekarkosten. Doch natürlich ist hier zu beachten, dass eine alternative Investition, zum Beispiel in Aktien oder Anleihen, auch immer ein nicht zu unterschätzendes Verlustrisiko darstellt.

Für weniger Risikofreudige, die lieber auf der sicheren Seite stehen, oder ihren Nachkömmlingen unbelastetes Eigentum vererben möchten, kann es ratsam sein, die Hypothek über die geforderten 65 Prozent abzubezahlen, auch wenn sie dadurch finanziell möglicherweise weniger profitieren.

Indirekte oder direkte Amortisation – was lohnt sich für mich?

Wer amortisiert, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation wird der Hypothekarbetrag in ein Vorsorgekonto der Säule 3a einbezahlt. Mit diesem Geld kann am Ende der Laufzeit der Schuldbetrag beglichen werden und die Einzahlungen in die 3. Säule sind steuerabzugsfähig bis zum geltenden Maximalbetrag. Der Hypothekarbetrag und die Zinsen bleiben hierbei gleich.

Bei der klassischen Variante, der direkten Amortisation, wird die Hypothek hingegen in regelmässigen Abständen und gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Dabei reduziert sich sowohl der Betrag der Hypothek als auch die zu bezahlenden Zinskosten. Dafür steigt aber auch die Einkommenssteuer.

Pensionäre aufgepasst!

Zum Autor

Stefan Heitmann ist CEO und Gründer von «MoneyPark», dem grössten Hypothekarvermittler der Schweiz.

«MoneyPark» berät seine Kunden nicht nur beim Kauf von Hypotheken, sondern auch bei Vorsorge, Pensionierungsplanung und Investments.

Differenzierter präsentiert sich die Lage bei den Pensionären. Mit dem Eintritt ins Rentenalter sinkt das Einkommen nämlich stark. Das beeinflusst die sogenannte finanzielle Tragbarkeit der Hypothek. In der Folge kann es schwierig sein, die Hypothek nachträglich wieder aufzustocken. Schon für reine Verlängerungen haben Banken die Zügel der erneuten Kreditvergabe zum Teil merklich angezogen und konfrontieren auch langjährige Kunden nicht selten mit unerfreulichen Überraschungen, Stichwort «Tragbarkeit im Alter». Lassen Sie von einem unabhängigen Experten unbedingt eine Vorsorgeanalyse, idealerweise in Verbindung mit einer Pensionierungsplanung erstellen und planen Sie Massnahmen, die ein zusätzliches Polster sichern, zum Beispiel einen Sparplan gerade für den Lebensabschnitt nach der Pensionierung, sorgfältig und realistisch. Diese Rechnung hat Einfluss darauf, ob Amortisieren überhaupt sinnvoll ist oder ob das Kapital möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt liquide zur Verfügung stehen muss. Beispielsweise für den ungünstigen Fall eines Totalschadens des Familienautos oder einer Dachsanierung des Eigenheims.

Fazit: Heute rechnen zahlt sich morgen aus

Wenn Sie frühzeitig Ihre finanzielle Lage analysieren oder Finanzierungsofferten vergleichen respektive unabhängig vergleichen lassen und mit Weitblick planen, zahlt sich das in jedem Fall aus. Wer selbst nicht über das nötige Know-how verfügt oder einfach nicht die Musse hat, sich mit dem Zahlensalat auseinanderzusetzen, konsultiert am besten einen Spezialisten. Ein unabhängiger Finanzierungs- und Vorsorgespezialist zeigt die verschiedenen Möglichkeiten auf und kann unterschiedliche Szenarien für Ihre individuelle Situation durchspielen.